Een geërfde woning verkopen: het stappenplan

De stappen op volgorde

1. 1. Verklaring van erfrechtDe notaris stelt vast wie de erfgenamen zijn en wie namens de nalatenschap mag optreden. Banken, het Kadaster en de notaris die de verkoop afwikkelt, vragen hierom.
2. 2. Aanvaarden of verwerpenErfgenamen kiezen of zij de erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden (alleen als er per saldo iets overblijft) of verwerpen. Bij twijfel over schulden is beneficiair aanvaarden vaak verstandig; bespreek dit met de notaris.
3. 3. Afspraken tussen erfgenamenSpreek af of de woning wordt verkocht, wie het aanspreekpunt is en hoe besluiten worden genomen. Met een volmacht kan één persoon namens de anderen tekenen.
4. 4. Lasten en verzekering regelenHypotheek, VvE-bijdrage, energie en gemeentelijke belastingen lopen door. Meld leegstand bij de verzekeraar: een leegstaande woning is niet altijd op dezelfde manier verzekerd.
5. 5. Inboedel en staat bepalenKies of de woning eerst wordt leeggehaald en opgeknapt, of in de huidige staat wordt verkocht. Bij directe verkoop kunnen spullen soms in overleg achterblijven.
6. 6. Verkoop en koopovereenkomstDe koopovereenkomst wordt getekend door alle erfgenamen of door de gevolmachtigde. De notaris controleert de bevoegdheid voordat de woning wordt geleverd.
7. 7. Levering en verdelingBij de notaris wordt de koopsom ontvangen, wordt een eventuele hypotheek afgelost en wordt de rest verdeeld volgens de nalatenschap.

Erfbelasting en de waarde van de woning

Voor de erfbelasting telt de waarde van de woning op de datum van overlijden; daarvoor wordt in de regel de WOZ-waarde gebruikt. De aangifte erfbelasting moet doorgaans binnen acht maanden na het overlijden worden gedaan. Een verkoop later tegen een andere prijs verandert die aangifte niet automatisch.

Verkopen via een makelaar of direct?

Bij een erfhuis spelen vaak andere vragen dan bij een gewone verkoop. Wie heeft tijd om bezichtigingen te regelen? Wie draait op voor de lasten zolang de woning te koop staat? Zijn alle erfgenamen het eens over opknappen of niet?

• Via een makelaar haalt u meestal de hoogste prijs, maar het traject duurt langer en vraagt opknappen, leeghalen en afstemming tussen erfgenamen.
• Bij directe verkoop ligt het bedrag lager, maar is er sneller duidelijkheid en hoeft de woning vaak niet leeg of opgeknapt te worden.
• Een schriftelijk voorstel met een netto-vergelijking maakt het makkelijker om samen een besluit te nemen.