De formule
Netto-opbrengst = verkoopprijs − courtage en verkoopkosten − kosten om verkoopklaar te maken − dubbele lasten tijdens de verkoop − kosten bij de notaris voor de verkoper (zoals het doorhalen van de hypotheekinschrijving).
Het restant van uw hypotheek lost u bij beide routes af; dat bedrag is gelijk en laten we daarom buiten de vergelijking.
Rekenvoorbeeld
Een tussenwoning met achterstallig onderhoud. Na opknappen zou die op de vrije markt rond € 285.000 kunnen opbrengen. Een directe koper biedt € 250.000 in de huidige staat.
| Post | Via makelaar | Directe verkoop |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | € 285.000 | € 250.000 |
| Makelaarscourtage (1,5% + btw) | − € 5.173 | € 0 |
| Presentatie, foto's, verkoopsites | − € 1.000 | € 0 |
| Opknappen en verkoopklaar maken | − € 15.000 | € 0 |
| Dubbele lasten (4 maanden vs. 1 maand) | − € 3.600 | − € 900 |
| Doorhalen hypotheekinschrijving | − € 400 | − € 400 |
| Netto-opbrengst | € 259.827 | € 248.700 |
Alle bedragen zijn voorbeeldbedragen. Courtage, opknapkosten en de verkooptijd verschillen per woning en per regio.
Wat het rekenvoorbeeld niet laat zien
In dit voorbeeld houdt u via de makelaar ruim € 11.000 meer over. Dat is het eerlijke antwoord, en voor veel woningen is een reguliere verkoop daarom de beste keuze. Het voorbeeld rekent wel met een aantal aannames die in de praktijk anders kunnen uitvallen:
- dat de woning na het opknappen ook echt de verwachte prijs haalt;
- dat het opknappen niet duurder uitvalt of langer duurt;
- dat de koper niet afhaakt op een financierings- of bouwkundig voorbehoud;
- dat u de tijd, het geld en de energie heeft om het traject te doorlopen.
Als opknappen niet haalbaar is, de lasten doorlopen, erfgenamen snel duidelijkheid willen of zekerheid zwaarder weegt dan het laatste bedrag. Dan kan een lager bedrag met minder kosten, minder tijd en zonder voorbehouden de betere uitkomst zijn.
Zelf rekenen
- Schat de marktprijsNa opknappen én in de huidige staat. Een makelaar of recente verkopen in de buurt geven houvast.
- Vraag de courtage opAls percentage of vast bedrag, en reken de btw mee.
- Begroot opknappen en leeghalenVraag offertes op of reken met een ruime marge.
- Tel de maandenHoe lang staat de woning naar verwachting te koop, en wat kosten die maanden?
- Vergelijk nettoZet beide routes naast elkaar, zoals in de tabel hierboven.
Dit artikel geeft algemene informatie. Uw notaris of adviseur kan de kosten voor uw situatie precies berekenen.
In elk voorstel staat de netto-vergelijking met uw eigen cijfers. Vrijblijvend, en u beslist zelf.