Loont opknappen voor de verkoop?
Dat hangt af van wat u wilt opknappen. Een opgeruimde, schone woning zonder losse gebreken maakt op foto's en bij bezichtigingen een betere indruk. Die kleine investering verdient zich bij een verkoop via een makelaar vaak terug.
Bij grotere klussen ligt dat anders. Een nieuwe keuken of badkamer kost al snel tienduizenden euro's en weken tot maanden tijd. Veel kopers rekenen die verbouwing niet volledig mee in hun bod, omdat zij zelf willen kiezen. Wat u uitgeeft, krijgt u dan maar deels terug.
Wat meestal wel loont, en wat niet
- Wel: opruimen, leeghalen en grondig schoonmaken.
- Wel: kleine reparaties, zoals een lekkende kraan, kapotte deurklink of loszittend tegelwerk.
- Wel: bekende gebreken laten onderzoeken, zodat kopers niet op hun gevoel afprijzen.
- Vaak niet: een nieuwe keuken of badkamer kort voor de verkoop.
- Vaak niet: een verbouwing die u moet voorfinancieren terwijl u ook al woonlasten heeft.
- Vaak niet: modern schilderwerk of styling als de woning daarna toch volledig wordt aangepast.
Een rekenvoorbeeld
Stel: u vervangt keuken en badkamer voor € 25.000 en dat duurt drie maanden. Door die verbouwing brengt de woning € 18.000 meer op. Dan heeft u € 7.000 toegelegd, plus drie maanden extra woonlasten en het risico dat de klus uitloopt of duurder wordt.
Dit is een fictief voorbeeld; de werkelijke getallen verschillen per woning en regio. Het laat wel zien waarom een verbouwing vooraf niet vanzelf meer oplevert. In onze kennisbank staat een uitgebreider rekenvoorbeeld van de netto-opbrengst.
Drie manieren om te verkopen zonder opknappen
- Als kluswoning via een makelaar: u bereikt de meeste kopers, maar zij rekenen de verbouwing en een marge af. Ook moeten zij de verbouwing vaak zelf financieren, en dat lukt niet iedereen.
- Zelf verkopen: u bespaart courtage, maar regelt zelf de presentatie, bezichtigingen en onderhandeling.
- Rechtstreeks verkopen aan een opkoper: geen bezichtigingen en geen voorfinanciering. Het bod ligt meestal lager dan de prijs van een opgeknapte woning; daar staat tegenover dat u niets hoeft te investeren of af te wachten.
Hoe komt een prijs voor een niet-opgeknapte woning tot stand?
Wij kijken naar wat de woning waard is in goede staat, en trekken daar de kosten van het herstel en de bijkomende risico's van af. Daarom vragen wij naar het onderhoud, bekende gebreken en de gewenste planning.
U krijgt een voorstel met een concrete prijs en uitleg over de opbouw. Zo kunt u het eerlijk vergelijken met eerst opknappen of met een verkoop via een makelaar.
Gebreken: wat moet u melden?
Als verkoper heeft u een mededelingsplicht: gebreken die u kent, moet u melden. Dat geldt ook als u de woning verkoopt zonder op te knappen.
In de koopovereenkomst kan worden vastgelegd dat de koper de woning accepteert in de staat waarin deze zich bevindt. Zo'n afspraak beperkt discussie achteraf, maar ontslaat u niet van het melden van gebreken die u kende.
